Investir a l etranger : les banques refont des efforts sur les taux

La tendance amorcée le mois dernier paraît se confirmer : les taux d’intérêt des prêts immobiliers perdent à nouveau 0,10 point en mars, selon le courtier en crédits Meilleurtaux.com. Un mouvement à la baisse qui mérite d’être souligné puisque les taux suivaient une ligne ascendante depuis plus d’un an : partant de 3.80 % en moyenne pour un prêt sur 20 ans en janvier 2007, ils ont atteint 4,80% au début de cette année. Pour un emprunt de 100 000 euros, le différentiel représentait tout de même une augmentation de mensualité de plus de 50 euros.

Produits d'appel
Désormais, un prêt sur 20 ans peut être envisagé à 4,60% selon le courtier, qui explique cette détente par plusieurs raisons. D’abord, la politique anti-inflationniste de la Banque centrale rassure les marchés financiers et favorise des taux d’intérêt à long terme moins élevés. Mais surtout les banques font preuve plus de souplesse dans leur politique tarifaire, après quelques mois passés à reconstituer leurs marges.

Ces mêmes banques doivent d’ailleurs jongler avec les conséquences de la crise financière ouverte depuis l’été dernier et le ralentissement du marché de l’immobilier. D’un côté, elles prêtent de l’argent moins facilement, mais de l’autre, elles sont obligées de rester compétitives sur les prêts immobiliers, qui sont un excellent produit d’appel pour conquérir de nouveaux clients. Mais pas n’importe lesquels : Meilleurtaux note que ces baisses de taux ne concernent pas les prêts à très longues durées (supérieure ou égale à 30 ans). Raison invoquée : ces prêts intéressent surtout des primo-accédants qui ont un faible apport personnel et une marge de manœuvre budgétaire étroite. Qui a dit : on ne prête qu’aux riches ?

Rentabilité toujours en baisse
Par ailleurs, la Fnaim confirme une baisse des prix à l’échelon national dans la dernière édition de son indice mensuel des prix de l’ancien. Le prix des appartements se reprend légèrement, à +0,5%, mais le recul du prix des maisons de -1,4% conduit à un bilan négatif de -0,3%. Selon cet indicateur, le marché poursuit bel et bien son atterrissage en douceur : l’évolution des prix sur un an, qui reste positive, passe cependant pour la première fois sous la barre des 3% à +2,8%.

Léger décrochement des taux, stabilisation des prix : ces derniers signaux pourraient renvoyer à leurs calculettes ceux qui avaient abandonné leur projet d’achat. D’autant que Meilleurtaux estime « probable que l’environnement de taux d’intérêt des prêts immobiliers restera favorablement orientés au cours des prochains mois ».

Acheter une résidence secondaire en Croatie

Un cadre naturel préservé, un riche patrimoine culturel et architectural ainsi qu'une offre touristique variée font de la Croatie l'une des destinations méditerranéennes les plus recherchées depuis quelques années.

Côté tourisme, la Croatie a accueilli 6,5 millions de visiteurs étrangers en 2001 et les statistiques récentes ne font que confirmer cette perspective dynamique.
Il faut dire que les avantages que présentent la côte croate sont nombreux : des tarifs très raisonnables, une destination facilement accessible et des paysage encore sauvages et qui devraient le rester puisque la Croatie a adopté en 2004 la loi de protection du littoral.

Des maisons à rénover abordables

L'offre immobilière est riche et l'échelle des prix est étendue. Comptez par exemple 50 000 € pour l'achat d'une simple maison à restaurer dans un charmant village et jusqu'à plus de 1 000 000 € si vous voulez jouer les Robinson sur une île ou un îlot qui n'appartient qu'à vous. Notez que si vous êtes patient le coût de la rénovation en Croatie est nettement moins élevé qu'en France.
Si la pureté exceptionnelle de la mer, les 1200 îles et îlots dont moins de 70 sont habités, les forêts sauvegardées, les rivières et les lacs aux eaux limpides vous tentent – étudiez attentivement votre projet.

Faites-vous accompagner d’un professionnel

Vous souhaitez saisir une des opportunités qui s'offrent à vous sur les bords resplendissants de l'Adriatique ? Soyez cependant attentifs et demandez conseil car la première barrière que vous rencontrerez est celle de la langue et ce n'est pas la seule. Pour éviter tout malentendu et des pertes d'énergie et de temps, mieux vaut passer par des professionnels agréés et reconnus. Vous éviterez les nombreux problèmes que vous risquez de rencontrer dans un pays où la réglementation est encore récente et pas toujours bien connue. L'idéal est de faire appel aux compétences d'une agence spécialisée représentée en France (tel exeat) qui vous accompagnera pendant toutes les étapes de votre acquisition.

Comment acheter ?

Plusieurs options s'offrent à l'acheteur. Vous pouvez acheter en tant que particulier, mais attention l'obtention d'un permis de construire peut prendre jusqu'à deux ans. Une longue période pendant laquelle vous pourrez occuper votre bien certes mais pendant laquelle vous ne pourrez ni louer, vendre, construire ou rénover votre habitation. Il vous faudra attendre. Une autre solution consiste à créer une société de droit croate. Un montage équivalent à la constitution d'une SCI de droit français. Il vous faudra prévoir environ 1500 € pour la création de la société ainsi que 3000 € pour la constitution du capital sans oublier les frais de gestion afférents aux sociétés. Le choix du mode d'acquisition dépend bien sûr de la destination du bien dont vous faites l'acquisition. Si pour un usage personnel ou familial l'acquisition en propriété est la plus adaptée, vous préférerez sûrement la création d'une société s'il s'agit d'un investissement ou si vous souhaitez louer votre bien une partie de l'année.

Investissement immobilier en Turquie : La Turquie vous tend les bras

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Immobilier, ces étrangers qui se payent le Maroc

La flambée des prix de l’immobilier au Maroc a atteint le point culminant. À l’origine de cette situation, l’intervention des sociétés étrangères et de particuliers qui achètent à tour de bras, des terrains constructibles comme des hectares de terres agricoles. Dans les médinas traditionnelles, ce sont toutes les maisons qui ont un cachet historique qui sont demandées. À Marrakech, la mode des riads n’a pas fait que des heureux, à Fès, à Tanger, partout le phénomène est palpable.

Sur Marrakech, depuis 1999, les Français rachètent riads et maisons traditionnelles de la médina, une mode qui a tourné rapidement à la frénésie. De plus en plus des problèmes liés à ces nouveaux habitants apparaissent. Selon le patron d’une agence spécialisée dans l’immobilier à Marrakech, le marché de l’immobilier est toujours en pleine effervescence.

Au centre, dans les quartiers de Guéliz et de l’Hivernage, le prix moyen des appartements a augmenté d’environ 15% dans le segment « haut de gamme », pour s’établir à un prix moyen de 14.000 Dirhams le mètre carré pour les appartements de revente et à 12.500 Dirhams pour les programmes neufs. Ce segment attire plus les investisseurs ayant pour but le placement et le rendement locatif (longue durée ou saisonnier). Ce sont essentiellement des Européens et des Marocains de l’étranger revenus investir au pays. Actuellement, c’est le secteur phare à Marrakech. Dans la construction standard, en périphérie, les prix vont de 7000 a 8000 Dh. Dans ce segment, l’augmentation est plus modérée (5 %). Il y a des immeubles soignés, en commercialisation, ciblant une clientèle de cadres marocains, pour habitation ou placement à long terme.

Frénésie

Dans le secteur des villas, éloignées de 6 à 20 Km de Marrakech, l’offre est plus abondante. Tout d’abord les grands projets où les prix se situent entre 2,5 et 23 millions de Dh. Les villas proposées sont de différentes tailles dans un périmètre sécurisé. Une offre de sport et de détente est intégrée. Dans ce secteur, les prix ont évolué de 10%. Pour un rendement locatif, de par leur localisation, les prix sont inférieurs d’environ 50% de ceux au centre. Les terrains sont toujours recherchés, tout d’abord au centre ville où le mètre carré de terrain constructible pour un R+5, varie de 10.000 à 20.000 dirhams.

Comment l’investisseur étranger bénéficie d’avantages fiscaux exceptionnels ? Absence de droits de succession, exonération partielle ou totale du profit immobilier sur les résidences principales en cas de cession..., on comprend mieux l’attrait de ce patrimoine. En plus, comme dans tous les pays de l’UE, une convention fiscale avec la France permet d’échapper à la double imposition directe sur les revenus perçus au Maroc.

Ce qui fait que partout au Maroc, les étrangers achètent des terrains et construisent villas, maisons et riads. Si le phénomène de la résidence secondaire pour les étrangers est tout à fait normal, dans la ville ocre, la folie des riads a dépassé toutes les limites imaginables, à tel point que Marrakech est devenue inaccessible pour beaucoup de Français. La ruée est en train de glisser vers d’autres villes traditionnelles comme Fès et tout dernièrement Rabat où tout un quartier de l’ancienne Médina est en train de passer dans les mains des étrangers qui s’installent dans des riads. Pour les Marocains qui ont cédé leur patrimoine à de modiques sommes, la plupart ne se rendent compte de la vraie valeur des trésors qu’ils laissent filer entre leurs mains, qu’une fois leur bien vendu. Selon Yahya Bouchama, architecte et spécialiste de l’architecture traditionnelle « dans la Médina de Rabat, où la superficie est plus petite qu’à Marrakech ou Fès, la ville arrivera rapidement à saturation et la spéculation pourra alors commencer ».

À Rabat comme à Marrakech, les problèmes de voisinage avec les nouveaux acquéreurs ont déjà commencé, et ce avant même que les nouveaux locataires débarquent de l’Hexagone. Les travaux que les étrangers entreprennent dans les maisons traditionnelles dénotent de la folie des grandeurs. Sous l’œil passif des autorités locales, certains construisent dans le non-respect de la loi. Les travaux causent des dommages énormes aux murs des voisins qui n’ont pas le bras aussi long pour porter plainte chez le caïd du coin. Dans la médina de Rabat, les habitants d’un quartier parlent même d’une autorisation du caïd pour le travail nocturne, dans une maison achetée par un étranger. Les travaux qui durent depuis le mois de juillet dernier constituent le calvaire quotidien des habitants. La liste des irrégularités ne s’arrête pas, de l’élévation vertigineuse qui cache le soleil aux maisons voisines, à l’endommagement et les fissures sur les murs des voisins, sans parler de la défiguration du cadre architectural local.

La formule de bon voisinage traditionnelle en place a été transgressée par les nouveaux arrivants qui ne demandent même pas l’autorisation des voisins mitoyens, selon le mode de construction traditionnelle. Les architectes aussi ont une connaissance quasi nulle des techniques de construction traditionnelle. Ils ne jurent que par le béton qui ne résiste pas au fort taux d’humidité de l’ancienne médina de Rabat proche de la mer. Même chose à Marrakech, le béton n’est pas aussi isolant que la terre et la brique traditionnelle, du coup la climatisation et les cheminées sont utilisées à outrance. A Marrakech, selon un habitant de la ville : « si la frénésie continue, un jour, on verra le commissariat de Djemâa el Fna se transformer en maison d’hôte et les cellules de garde à vue facturées à 2000 DH la nuitée. Pourquoi pas, puisque Alfred Hitchcock y avait tourné un film ».

Mon riad à tout prix

Sur le moteur de recherche google, dès que vous lancez le mot Marrakech, le premier résultat qui s’affiche sur l’écran est « location de riads et maisons d’hôtes ». Comme si toute l’histoire de la ville ocre se limitait à un séjour dans un Riad. D’ailleurs la majorité des riads et des maisons d’hôte appartiennent à des étrangers et des binationaux.

Selon un responsable à la Wilaya de Marrakech, le phénomène des riads a pris de l’ampleur vers 1999. Actuellement les nouveaux acquéreurs ne se contentent plus d’acheter un riad, certains achètent toutes les maisons environnantes. Dans certains quartiers, il ne reste que la mosquée, le hammam et le four traditionnel, s’ils ne sont pas encore vendus, c’est qu’ils appartiennent à la nidara des habous.

On constate de plus en plus une défiguration du cadre traditionnel de la ville, on ne se contente plus de restaurer, c’est un autre style qui est en train de naître qui n’a rien à voir avec l’architecture traditionnelle de la ville.

Ce phénomène a brisé la mixité sociale qui existait dans la médina. Avant on retrouvait un grand riad à côté d’une douiriya et une maison simple. Toutes les classes sociales cohabitaient. Un mécanisme de solidarité fonctionnait aussi. On retrouvait l’artisan, le commerçant, le juge… Aujourd’hui, ce système social a été brisé.

Une autre particularité a été transgressée, toutes les maisons traditionnelles n’avaient pas de fenêtres sur la rue, elles donnaient sur la cour intérieure. Actuellement, tous les riads ont des fenêtres sur la rue. En plus des terrasses qui étaient avant inaccessibles, personne n’était autorisé à y faire des travaux sans l’accord de ses voisins. Aujourd’hui sur les terrasses, c’est tout un univers qui s’est installé avec piscine, pergola, tente… Selon une source bien informée, en 1997, la Wilaya de Marrakech avait proposé au ministère du Tourisme via le ministère de l’Intérieur une réglementation des maisons d’hôtes et riads.

Des particuliers vivant en France louent les riads de l’étranger, il n y a qu’un employé de maison sur place qui va chercher le touriste à l’aéroport, il n’y a aucun registre de séjour qui peut être consulté par la police. Les particuliers qui pratiquent ce genre de location ne payent aucune taxe, pire encore ils font de la concurrence déloyale à ceux qui payent les impôts et taxes touristiques.

Les maisons d’hôtes autorisées sont régulièrement contrôlées par les autorités. En 1997, il y avait plus de 300 maisons d’hôtes dans la médina de Marrakech. Aujourd’hui, ce nombre a été multiplié par quatre. Le phénomène de l’installation des étrangers à Marrakech n’est pas nouveau. Depuis 1979, un Américain qui possèdait une galerie d’art, avait élu domicile dans l’ancienne médina, au quartier Rmila. La « Maison Arabe » était un des premiers restaurants à ouvrir dans la ville, mais depuis lors, tout a changé.

Des vivants et des morts

Aujourd’hui, le seul bout de terrain nu qui reste dans la médina, est un petit cimetière à Boutoueil. Le cimetière de Marrakech de Bab Doukala se trouve au cœur de la ville. Sera t-il un jour convoité par la « mafia » du bâtiment comme le reste de la ville ? Les terrains des habous dans la ville ne manquent pas. Sur certaines parcelles, la nidara des habous de Marrakech avait construit des immeubles dans les années quatre vingt avant la flambée des prix. Certains craignent aujourd’hui que les quelques mètres concédés aux morts soient convoités tôt ou tard au nom du développement touristique. Les morts seront-ils délogés ailleurs, les vivants n’ont-ils pas la priorité sur les morts ?

Le scandale de la passation au privé de l’hôtel Essaidi nous en dit long sur la spéculation foncière et la corruption au sein des instances locales à Marrakech. Ironie du sort, le pacha El Glaoui, ancien gouverneur de la ville à l’époque coloniale, vient de marquer un point, 60 ans après sa mort, contre son ennemi juré à Marrakech, le parti de l’Istiqlal. Le pacha El Glaoui avait promulgué un arrêté dans les années trente, pour la restitution après 75 ans d’exploitation des biens achetés par des étrangers à Marrakech, l’hôtel Essaidi et son casino avaient été restitués à la municipalité de Marrakech, il y a quelques années dans le cadre de cette loi. Aujourd’hui, la société civile à Marrakech appelle à promulguer une loi pareille. Le PJD appelle ouvertement à instaurer un cadre légal. Il y a quelques semaines de cela, plus de 500 personnes avaient manifesté devant le palais de la municipalité de Marrakech pour dénoncer le manque de transparence dans la privatisation des biens publics à Marrakech. Selon une source officielle à Marrakech, parmi les irrégularités recensées dans l’ancienne médina se trouve le non-respect de la hauteur réglementaire. Certains riads reconstruits bloquent les rayons de soleil sur les maisons voisines. Le cas le plus flagrant, nous l’avons rencontré à Rabat non loin de la rue des consuls, où un nouvel acquéreur d’une maison traditionnelle, bardé de recommandations en tout genre mais sans autorisation aucune, a tout rasé et construit, défigurant ainsi toute une rue, sans parler des dommages infligés aux murs des maisons voisines. Les habitants du quartier se demandent d’ailleurs sur quels critères, la municipalité laisse ce genre de pratiques se propager, surtout que Rabat ne connaît pas encore la folie des grandeurs de Marrakech.

Réactions

La question de « cette invasion » programmée inquiète au plus haut point les citoyens et la société civile, alors que du côté des politiques, c’est le silence radio. Si le PJD affiche ouvertement une position claire face à ce phénomène, les autres partis politiques n’osent même pas soulever le problème. À part les partis de la gauche radicale qui se sont impliqués via leurs militants de Marrakech dans des ONG des droits de l’Homme et les coordinations de lutte contre la hausse des prix. Aucun parti n’ose faire campagne sur ce sujet.

Selon Ali Lotfi, membre du bureau politique du parti socialiste et secrétaire général de l’Organisation démocratique du travail : « il est difficile de faire campagne pour les municipales ou les législatives sur ce sujet. La majorité des habitants de ces quartiers sont dans le besoin et espèrent tous tirer profit de la transaction en cédant leurs demeures à des étrangers ». Pour l’USFP, le parti n’a pas soulevé cette question. À quelques mois des élections législatives, un groupe de cadre du parti avait envisagé de soumettre cette question au débat.

Finalement, la question n’a pas été débattue, selon Taha Balafrej, membre du Conseil national de l’USFP : « la classe moyenne Marocaine doit prendre ses responsabilités et intervenir pour conserver ce patrimoine au lieu de le laisser aux mains des étrangers. Il faut signaler que l’intervention des étrangers avait permis de sauver les maisons en ruine. En France, les Anglais font la même chose que les Français à Marrakech ».

La mafia s’installe à Marrakech

L’affaire Pierre Henry Martzloff, avait secoué la communauté française de Marrakech en 2006. Le démantèlement de ce réseau spécialisé dans le crime organisé à l’échelle internationale avait permis la saisie de 23 véhicules de luxe sur plus de 300 circulant au Maroc. 108 cachets humides de préfets, maires, conseillers et gradés en douane de différents pays, des plaques d’immatriculation, des certificats d’admission temporaire, des permis de conduire, des cartes d’identité et des passeports étrangers vierges et des statuts de sociétés écran, ont également été saisis. C’est un agent immobilier, de nationalité française, qui avait déposé une plainte contre P.H. Martzloff pour escroquerie. Le réseau comprendrait 1 Algérien, 14 Français, 1 Allemand, 2 Asiatiques, 2 Portugais, 2 Espagnols et 9 Marocains. Près de 300 voitures de luxe, circulent dans le royaume sous une fausse identité. Elles ont été volées à l’étranger et admises dans les règles de l’art au Maroc où elles ont été écoulées à des prix forts sans aucune inquiétude.

Des chiffres qui en disent long

Chaque année, quelque 600.000 touristes français séjournent à Marrakech, avec une augmentation de 18% par an. Plus de 4300 Français, sur un total de 32.000 immatriculés au Maroc résident officiellement à Marrakech. Le nombre de Français non inscrits au consulat de France de la ville est estimé à près de 2000. Face à cette situation, le groupe scolaire français Victor Hugo/Auguste Renoir, où sont scolarisés quelque 1400 élèves, français et marocains est arrivé à saturation. Cette déferlante étrangère a aussi son lot d’incidents notables. Plusieurs Français sont actuellement détenus à Marrakech pour divers motifs et trois homicides ont été signalés en 2007. À ce jour, 700 riads de la médina auraient ainsi été retapés, dont 400 sont devenus des maisons d’hôtes. 500 riads de la ville sont passés aux mains d’étrangers. Attirés au début par les prix bas, entre 150.000 et 600.000 Euros à l’origine pour des maisons de 150 à 400 mètres carrés. La flambée des prix a atteint aujourd’hui les limites du raisonnable.

Des maisons closes de luxe

Plusieurs cas de tournage de films pornographiques et des réseaux de prostitution de luxe ont été démantelés par les services de police à Marrakech. Les cas de pédophilie et d’abus sexuels sur des enfants ont été signalés aussi. Sur ce registre, l’antenne à Marrakech de l’association « Ne touche pas à mon enfant » mène une lutte sans merci contre ce phénomène. L’avocat de l’association, Me Errachidi, se porte volontaire pour représenter les familles des victimes de la pédophilie dans la ville.

Le cas le plus connu est celui de Jack Henri Soummere en 2006. Selon Khalid Cherkaoui Semmouni, coordinateur du COCASSE (Coalisation Contre les Abus Sexuels sur les Enfants) « depuis que la société civile s’est mobilisée contre le phénomène de la pédophilie et du tourisme sexuel, les étrangers impliqués dans ces délits ne sont plus relâchés facilement, ils écopent désormais de lourdes peines de prison. Mais pas si l’affaire n’est pas médiatisée ».

Dégâts collatéraux

De l’aveu même du maire de Marrakech, Omar Jazouli, la ville est devenue aussi chère que Paris. La plupart des acteurs économiques ne respectent aucune éthique en matière de prix. Beaucoup de restaurants ont augmenté considérablement leurs prix. Certains restaurants marocains vendent le couvert entre 800 et 1200 dirhams. La même tendance à la hausse est observée dans les cafés où un cappuccino coûte 35 dirhams. Les hôtels ne sont pas en reste, les touristes européens paient 500 euros pour la semaine en demi-pension, les Marocains déboursent jusqu’à 2.200 dirhams par nuit, sans aucune garantie quant à la qualité des prestations. Le pire, c’est que même les hôtels non classés de Djemâa El Fna facturent la chambre à 250 DH pour une qualité de service zéro.

Source : Gazette du Maroc - Mohamed El Hamraoui