Etats Unis : chute très inattendue des ventes de logements

Au mois de décembre, les ventes de logements neufs ont lourdement chuté de 4,7% aux Etats-Unis, tombant à des niveaux inconnus depuis 1994. Elles se sont établies à 604.000 alors que les économistes s'attendaient à presque 650.000 transactions.

La baisse de 10% des prix pratiqués par les groupes de construction n'a donc pas suffi à doper les ventes de logements neufs outre-Atlantique.

Pire encore, en un an, le prix médian des logements neufs a dégringolé de 10,4%, du jamais vu depuis 1970.

Les secteurs immobiliers et de la construction n'ont donc pas eu de répit en fin d'année dernière. Nul doute que la conjoncture morose dans ces secteurs clés de l'économie aura un impact sur la décision que prendra la Fed lors de sa prochaine réunion des 29 et 30 janvier.

Wall Street a peu réagi à l'annonce de cette statistique décevante. Les investisseurs semblent attendre le traditionnel discours sur l'état de l'Union que prononcera George Bush ce soir. Celui-ci devrait préciser le contenu de son plan de soutien à l'économie américaine, qui avait été jugé trop imprécis lors de sa première présentation la semaine dernière.

US : baisse de 23,5% des ventes de maisons neuves sur un an

Les entrepreneurs ont cassé les prix en octobre pour doper leurs ventes. Mais la morosité demeure. Les dernières statistiques en provenance des Etats-Unis n’annoncent pas vraiment la fin des turbulences traversées par le marché immobilier, depuis le début de la crise des subprimes. Les chiffres fournis aujourd’hui par le Département d'Etat au commerce pourraient paraître, à première vue, encourageants. Les ventes de maisons neuves ont en effet augmenté de 1,7% en octobre, à 728.000 transactions en rythme annualisé, alors que les économistes tablaient sur un volume de 740.000 ventes. Sauf qu’il s'agit d'une hausse en trompe l'œil. En effet, depuis plusieurs mois, les chiffres des ventes ont été fortement révisés à la baisse. En septembre, elles tombaient à leur plus faible niveau depuis 11 ans, à 716.000 contre 770.000 initialement annoncées. Les ventes du mois d'août avaient déjà été rabaissées de 795.000 à 735.000, puis à 717.000 transactions il y a un mois. Sur un an, les ventes de maisons neuves ont ainsi chuté de 23,5%. Prix en baisse Dans le même temps, le prix médian des transactions a diminué de 8,6% en octobre, à 217.800 dollars, la plus forte baisse en 16 ans. Sur un an, l'érosion s'est établie à 13%, du jamais vu depuis 37 ans. Grâce à la déflation immobilière des prix, les stocks de maisons invendues se sont en revanche dégonflés de 6,7%, à 516.000, soit 8,5 fois la demande mensuelle, après le pic de 9,3 fois la demande en août.

La crise pourrait se prolonger jusqu'en 2009 aux Etats-Unis

La crise du marché immobilier américain devrait se prolonger jusqu'au début 2009 et la baisse des prix dépassera 15% en moyenne, selon une étude publiée jeudi par Moody's Economy.com. Si le secteur peut espérer une stabilisation en 2009, il faudra attendre 2010 pour constater des améliorations sensibles en termes de ventes, de construction et de prix, peut-on lire dans cette étude signée par l'économiste en chef d'Economy.com, Mark Zandi, et par Celia Chen, la spécialiste de l'immobilier chez Economy.com, filiale indépendante de l'agence américaine de notation financière Moody's. Les prix de l'immobilier devraient avoir chuté début 2009 de 13% par rapport à leurs derniers niveaux les plus hauts. Après la prise en compte de remises consenties aux acheteurs, la baisse devrait même dépasser les 15%, selon l'étude. Les secteurs les plus touchés seraient Punta Gorda, en Floride, et Stockton, en Californie, avec des baisses attendues de prix de respectivement 35,3% et 31,6% dans ces régions. "Il s'agit de la récession immobilière la plus marquée depuis la Deuxième Guerre mondiale", a déclaré Zandi à Reuters. Le marché a reculé notamment à cause du retrait des investisseurs de certaines zones, d'un montant élevé de prêts immobiliers à risque (subprime) qui ont abouti à des saisies, et d'une offre surdimensionnée des promoteurs immobiliers, a ajouté Zandi. Les ventes de logements devraient cependant toucher leur plus bas début 2008, avec une baisse de 40% par rapport à leur pic. "Le problème le plus fondamental du marché de l'immobilier est qu'il croule sous les stocks d'invendus", selon l'étude. La croissance américaine amputée Cette crise va également peser sur l'ensemble de l'économie. Au moment du boom de 2004-2005, l'immobilier contribuait à lui seul pour près d'un pour cent à la croissance annuelle du Produit intérieur brut américain. La crise actuelle devrait au contraire amputer de plus d'un point la croissance du PIB cette année et de 1,5 point en 2008, avec des effets négatifs particulièrement prononcés au printemps et au début de l'été prochain. "L'approfondissement de la récession dans l'immobilier devrait peser sur le reste de l'économie mais pas casser sa dynamique", peut-on lire dans l'étude. Selon le U.S. Census Bureau, l'agence fédérale du recensement, près de 2,1 millions de maisons vides étaient à vendre au troisième trimestre, soit 2,6% du stock des maisons occupées par un propriétaire. Un marché fonctionnant correctement est marqué par un niveau substantiel de stocks mais pendant le quart de siècle allant du début des années 1980 à la moitié des années 2000, ce taux était resté proche des 1,7%. La différence entre ce taux historique moyen et le taux actuel fournit une bonne estimation de l'excès de stocks de biens immobiliers sur le marché, qui avoisine actuellement les 750.000 biens, de loin le niveau le plus élevé pour la période de l'après-guerre, selon Economy.com. Source : Reuters

L'immobilier US devrait connaître sa pire performance en 50 ans

HARTFORD, Connecticut (Reuters) - Le marché américain de l'immobilier est parti pour connaître sa plus mauvaise performance en 50 ans et la baisse des prix des logements pourrait s'intensifier en cas de ralentissement accentué de l'économie en 2008, a prévenu mardi le président de la Fed de Boston, Eric Rosengren.

Il a ajouté que les précédentes phases de ralentissement de l'immobilier avaient été en général associées à des périodes de difficultés économiques, mais s'est gardé d'annoncer une récession.

"L'histoire peut oui ou non se répéter", a-t-il déclaré devant des entrepreneurs réunis par l'Association des entreprises et des industries du Connecticut.

"Mon opinion est que la poursuite du déclin de l'investissement résidentiel a accentué le risque d'un mouvement de baisse plus significatif de l'économie dans son ensemble", a-t-il ajouté.

Rosengren s'est toutefois félicité de la relative stabilité observée sur le marché du travail malgré la débâcle actuelle de l'immobilier. Il a précisé cependant que les mauvais chiffres des créations d'emplois de vendredi dernier pouvaient aussi signaler un tournant sur ce terrain.

Le président américain George Bush s'est déclaré pour sa part mardi "optimiste" sur les perspectives de l'économie américaine, tout en précisant que les derniers signaux étaient mitigés et qu'il faudra du temps avant de voir le bout du ralentissement du marché de l'immobilier.

Comment financer votre résidence secondaire à l'étranger ?

L'immobilier résidentiel à l'étranger a clairement le vent en poupe. Quelle est la meilleure façon de procéder ?

L'immobilier résidentiel à l'étranger a clairement le vent en poupe. Il ressort d'une récente étude de Merrill Lynch que 46 % des investisseurs européens possédant un patrimoine mobilier de plus de 1 million USD sont propriétaires d'une habitation à l'étranger. Au total, 15 millions d'Européens possèdent une seconde résidence à l'étranger et ce sont les Britanniques et les Allemands qui mènent la danse.

De plus en plus de Belges possèdent également ou ont l'intention d'acquérir un logement dans un pays de villégiature en vogue comme la France, l'Espagne, le Portugal ou l'Italie. Ils sont généralement à la recherche de calme et de soleil et ils considèrent une seconde résidence comme un placement ou ils comptent aller y vivre lorsqu'ils seront pensionnés.

Immobilier : Faut-il investir en Chine ?

Le boom immobilier particulièrement fort en Chine donne des envies. Mais le corpus législatif et la précarité du cadastre rendent l’opération beaucoup moins attrayante que les chiffres ne le supposent.

Ils grimpent vite, les loyers des logements chinois. Très raisonnables il y a encore deux ans, ils ont connu depuis une croissance à deux chiffres et la spéculation immobilière a fait de l’acquisition d’un appartement un investissement coûteux.

Le dynamisme économique a provoqué des restructurations fondamentales dans les paysages urbains, afin d’adapter les logements aux revenus croissants. Les 700 premières villes chinoises bâtissent à tour de bras des gratte-ciel afin de répondre à la demande, au risque parfois de l’anticiper.

Les prix augmentent vite et le choix est grand, entre villa cossue dans les ghettos inversés pour nouveaux riches et appartements luxueux dans de grandes tours. Les tarifs au mètre carré restent en outre très abordable pour l’instant pour un Occidental : à Pékin par exemple, le m2 coûte en moyenne 600 euros. Un prix alléchant quand on lit les rapports de croissance du secteur. Même les "siheyuan", ces demeures traditionnelles à cour carrée qui parsèment les hutongs sont en vente. Entre 1 700 et 3 500 euros le mètre carré, ces superbes maisons d’une valeur historique inestimable sont en voie de disparition et leur prix n’en finit plus de s’envoler. Celles qui sont mises en vente peuvent parfois même être gigantesques, jusqu’à 6 000 m2 en plein centre de Pékin. Mais y vivre implique souvent d’avoir à y effectuer des travaux d’ampleur décourageante pour mettre à niveau les systèmes électriques ou la plomberie. "Sans parler du problème du chauffage, on a vécu l’hiver dernier avec un maximum de 14 degrés dans la maison car il n’y a pas d’isolation correcte …" raconte Sophie qui appréhende l’arrivée des grands froids.

Surtout, acheter en Chine signifie devenir propriétaire des murs. Mais dans la loi du pays, le sol, lui, reste attaché à l’Etat communiste. Acheter une jolie bâtisse pour la voir être rasée moins d’un an plus tard avec des dédommagements minimes est tout à fait plausible. Récemment, le Café de la Poste, une brasserie française qui avait ouvert dans un petit hutong a dû fermer ses portes après seulement six semaines d’activité. Il a vu une partie entière de son espace réquisitionné pour élargir la rue. Le cadastre est absolument imprévisible, et le plus souvent, l’acheteur n’y a tout simplement pas accès. Prévoir semble impossible.

"C’est un risque, effectivement mais les agences que nous avons contactées nous ont assuré qu’il y avait peu de risques pour les nouveaux immeubles" raconte Pascal qui hésite encore à acheter, après des mois de réflexion.

Conscient du problème, le gouvernement a décidé d’adopter une série de réformes visant à changer la nature des transactions immobilières et à les inscrire dans le long terme. Le boom immobilier chinois a entraîné une hausse de la spéculation et le gouvernement lutte désormais fermement contre les parieurs de l’urbanisme. Fin juin, le parlement du peuple a par exemple adopté plusieurs mesures : il a augmenté à 30 % l’apport de départ à investir pour acquérir un second immeuble. Il a également limité à un logement par personne les possibilités d’achat pour les étrangers. Il a relevé de 2 à 5 ans la période pendant laquelle une taxe importante est infligée à la revente. Il a enfin relevé les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers et a fixé un objectif quantitatif de 70 % de logements inférieurs à 100 m2 dans les grandes villes. Certaines, comme Pékin, essaient de jouer le jeu et de freiner la course. Mais d’autres comme Shanghai ont décidé de contourner la loi limitant les étrangers à l’achat une seule propriété.

Néanmoins, ces mesures ont déjà eu pour effet de largement calmer les spéculateurs. L’objectif de cette action est également de recadrer le marché de l’immobilier vers les salaires modestes. En effet, la hausse des prix des logements a pénalisé lourdement les catégories les moins favorisées de la population qui n’osent plus se lancer dans l’acquisition de leur logement. De même, la spéculation orchestrée par les investisseurs cossus ou les étrangers a entraîné une situation alarmante d’anticipation de la demande. De nombreux logements haut de gamme restent vacants dans les nouvelles tours alors que les familles moins aisées ne trouvent pas de logements à un prix acceptable.

Aujourd’hui, il ressort des perspectives du marché immobilier chinois un constat ambigu. Si les prix sont toujours à la hausse, le décalage qu’ils creusent avec la réalité des besoins entraîne une situation dangereuse. Le gouvernement essaie de contrôler comme il peut en sécurisant au maximum la bulle qui se gonfle. Mais la situation est désormais risquée pour l’acheteur potentiel : seules les acquisitions à long terme sont désormais intéressantes mais les garanties que suppose la propriété en Chine sont insuffisantes. Pour acheter un appartement en Chine, il faut donc vouloir prendre un risque à long terme. Et sans garantie que le jeu en vaille bien la chandelle …